O B32 pode ter sido meu sonho, mas um sonho como o B32 é um sonho que não se concretiza sozinho. É um sonho do tipo urbano, com muita gente sonhando junto. Gente como a Solange, a Adriana, Marcelo, Alexandre, Renato, Wanderlei, Claudio, Keleti e tantos outros. Muitos falam que exijo demais, que almejamos o impossível, mas o que muitos não dizem é que pessoas conseguem o impossível. O impossível nada mais é do que o possível com um pouco mais de esforço. O B32 é muito mais do que concreto e aço. É feito com a fibra dos sonhos de pessoas de carne e osso.

Pessoas que carregam a lembrança de batalhas intermináveis, guerra que ora era dita invencível ora sem valor. Mas, a nossa, era a boa luta, do sonho certo contra um realismo errado, contra os muros dos cínicos, contra as vidas sem horizonte, sem desejo de voar, sem ambição.

Esse time que tem competência e resiliência, tem lealdade e comprometimento. Tem sido um caminho longo e sofrido! Muitas vezes nos perguntamos por que tantas dificuldades, por que tanto sacrifício? Não sabemos a resposta, mas de uma coisa temos certeza – Vale a pena!!

No futuro, lembraremos com satisfação das conquistas, dos companheiros de lutas, da vitória gloriosa, de não ter sucumbido à mediocridade, não ter abandonado os valores que precisavam ser defendidos. E isso terá um significado que marcará para sempre todos nós. Uma marca de honra, uma medalha no peito, invisível mas poderosa, carregada de satisfação e orgulho, medalha que esse time terá merecido por seu comprometimento e competência.

É essa marca que justifica o sacrifício, o esforço além das horas, além do “bom”.

Vamos moldar nosso futuro, nossas cidades e nossas vidas, assim mesmo, tudo misturado nessa câmara de compressão, nesse ventre caótico de criatividade que é São Paulo,  na “Barriga da Baleia”.

1.   Criar um Marco Arquitetônico e Urbano
2.   Atingir Especificações Técnicas e Requisitos de Ocupação
3.   Mudar o Paradigma de Propriedade e Gestão

Mas se a prosa pode sonhar em ser poesia, queríamos olhar para além da incorporação imobiliária e compreender o projeto em toda sua amplitude, e aí encontramos outra forma de subdividir nossa visão:

1. O concreto, a imagem, o visual, o externo.
2. A funcionalidade, as entranhas do prédio, suas especificações técnicas.
3. O pensamento, a gestão, a estrutura (jurídica e não de concreto), o software que opera o hardware.

Ao construir o B32 entendemos que tínhamos que pensar não só no prédio por dentro e por fora, mas também no seu contexto urbano e foi nesse momento que surgiu uma proposta de “placemaking”, de criar um prédio aberto para cidade, implantado em uma praça aberta, e para “honrar” esse espaço urbano criamos um equipamento público único na forma de um teatro multiuso, um Black Box de nível internacional.

A integração urbana levou a mais uma interação. Fomos ao encontro da comunidade para apresentar e discutir o projeto chegando até uma audiência pública. Ouvimos e fomos ouvidos.  Ficou claro para nós que a construção do B32 é um processo interativo, evolutivo e de conscientização, que além do interesse comercial, carregava em seu bojo a oportunidade de examinar, explorar e discutir, não só entre nós  da equipe do projeto mas também com a sociedade, as inúmeras questões provocadas por obras dessa relevância. E se as questões são inúmeras, de tantas que são e foram, vou listar apenas algumas: a engenharia e arquitetura, seus objetivos funcionais, econômicos e mercadológicos do prédio em si,  mas também a sua interação com o contexto urbano e  com a sociedade. Hoje, o  prédio abandona sua imobilidade e caminha em direção a cidade.

Concluindo, a complexidade do contexto atual do urbanismo de São Paulo requer uma atuação empresarial transparente, comprometida e aberta à discussão em todas suas dimensões. Assim, se uma rosa é uma rosa, é uma rosa… este prédio é um prédio,  é uma cidade, é  um mundo.

O caminho da virtude, o “high ground” com dizem em inglês, é uma trilha íngreme cheia de dificuldades que requer coragem e esforço, cujo destino é quase sempre  inatingível, difícil de chegar e também de permanecer. O caminho do vício, pelo contrário, é da preguiça, da covardia, fácil, de descida, cujo destino é um lugar fácil de chegar mas sempre difícil de sair.

Depois de toda essa filosofia barata, você já deve estar se perguntando se este é aquele artigo sobre o edifício B32? – é aqui mesmo! Existe lógica por detrás desta loucura.

O Design do B 32 é do arquiteto americano Chien Chung Pei, e sua beleza vem da simplicidade e da força de sua forma geométrica. Um design clean, com uma linguagem concisa, de poucos elementos – a esquadria, o vidro, a forma de prisma, lembrando um diamante, e a implantação transversal. Essa opção de design se assenta quase que exclusivamente nas qualidades do detalhamento e execução da fachada. É interessante como isso nos remete a outra instância relacionada: a Pirâmide do Louvre, desenhada pelo pai do nosso arquiteto, o célebre I. M. Pei. De forma similar, naquela intervenção arquitetônica, a simplicidade da geometria aliada ao alto padrão da execução produziu um forte e contrastante no Barroco deslumbrante do Louvre.

O B32 tem algo dessa simplicidade impactante. A fachada do nosso prédio tem como atributos primordiais a forma e a transparência, e esta é a virtude essencial que queremos atingir. Queríamos fugir das fachadas espelhadas, opacas, mascaradas, sem rosto, sem cara.  A transparência que queremos protege, mas não bloqueia, ilumina sem prejudicar o cálculo energético, cobre, mas não tapa, não esconde, uma fachada que tem como característica essencial não ser fechada, mas ser fachada transparente. E transparência talvez seja a qualidade, digo a virtude, definidora deste empreendimento.

Queremos um prédio do qual os ocupantes se orgulhem de chamar de seu, aberto, comprometido com a cidade, que permita às pessoas desfrutar da mágica que um espaço público. Um espaço conectado com a rua – que atrai a vida e, ao mesmo tempo, a irradia de volta para cidade. Um espaço sem muros,  acolhedor a todos, permeável e transparente.

Aproveitamos a construção deste prédio para explorar, discutir e compreender tudo que um empreendimento desta natureza envolve – sua relação com as pessoas, com a cidade, com a eficiência sustentável e até seu significado simbólico, histórico, humano. Ao mesmo tempo em que buscávamos entender, queríamos compartilhar tudo que estávamos apreendendo: se a natureza da mentira é ocultar e enganar, a virtude essencial da verdade é ser transparente e acessível a todos.

O projeto do B32 tinha objetivos definidos, executado por uma equipe comprometida,  com esse compromisso firme  e transparente. 

Uma obra sustentável, responsável, que cuida do presente, se preocupa com o futuro e respeita o passado, uma visão íntegra, com o olhar para além das barreiras, transparente.

Incrível como a simplicidade das formas arquitetônicas nos conduziu à sua virtude essencial – a fachada de vidro – que por sua vez nos levou a buscar a qualidade intrínseca de uma fachada – a transparência. E esse atributo acabou por identificar as qualidades, isto é, as virtudes que buscávamos na incorporação do nosso prédio e também nos conduzir para além do lado comercial do negócio, em direção aos valores éticos urbanos, que fazem dele uma parte da cidade.

Projetar e executar esta fachada, com vidros especiais, com esquadrias insuladas, em sistema unitizado, é uma proposição complexa e bem mais onerosa do que as alternativas mais usuais. Incorporar um prédio desses sempre será um trabalho custoso e difícil, no limite do inatingível. Requer coragem, esforço e até sacrifício, confirmando, mais uma vez, que a busca da qualidade, da urbanidade e dos sonhos nunca é fácil, como, aliás, nunca foi a busca pela virtude.

Como você pode ver, o high ground é um caminho que além da razão necessita de muita paixão e de uma pitada de fé.

Com a abertura da Faria Lima o caráter bucólico do Itaim Bibi da região passou por muitas mudanças, e cedeu lugar para o endereço da modernidade e da sofisticação de São Paulo. Em 1990, com a desapropriação para abrir a nova moderna avenida, metade das casas da antiga vila da Oswaldo Imperatrice deixaram de existir e, com a compra pela FLPP de todos outros terrenos do quarteirão, a área remanescente da rua, com 589,41m², perdeu sua função viária, perdeu sua função social.  A antiga viela, não levava a lugar nenhum, nem atendia a nenhum propósito de interesse público.  

Quando a FLPP adquiriu as 37 propriedades que formavam seu terreno de 13,400 metros, com 120 metros de frente para Av. Faria lima, os arquitetos propuseram um imponente prédio com uma ampla frente para avenida. Mas naquele momento percebemos que a implantação do prédio voltando sua frente para Rua Leopoldo Couto de Magalhães, na perpendicular com a Faria Lima, abriria a excitante possibilidade de criação de um relevante espaço público em uma das regiões, mas nobres de São Paulo mas das mais  pobres de espaços públicos.

Essa Implantação deslocada exigia a absorção do terreno da antiga viela com seus 590 metros mas permitia a criação de um espaço público de mais de oito mil metros.  Sem a aquisição da Rua Oswaldo Imperatrice, isso seria totalmente impossível, pois a implantação possível sem a rua, de frente para Faria Lima, cortava ao meio o espaço que seria destinado a praça. Note-se que do ângulo imobiliário pouco muda incluir o terreno da rua no projeto: 1.) Não existem mais metros de estoque na região, portanto seriam somente mais 590 metros de área em um coeficiente ja aprovado de mais de 50 mil metros, ou seja, uma área adicional de 1% por cento de área; 2.) Poderíamos construir praticamente o mesmo projeto, com as mesmas características e o mesmo endereço, auferindo exatamente os mesmo aluguéis. O único perdedor seria nossa cidade, que perderia um espaço de integração urbana.

Outro aspecto a ressaltar é de que se A PMSP permanecesse como proprietária de terreno sem função social (em nada ajudando a mobilidade) estaria desperdiçando recursos públicos que, se liberados pela venda daquela ativo, permitiriam a PMSP comprar outros terrenos, em áreas menos valorizadas e mais carentes, permitiriam investir na construção de mais creches, mais escolas, mais postos de saúde, entre tantos equipamentos públicos necessários para nossa carente população.

Essa explicação se faz necessária pois, em certo momento, por falta de informações da própria FLPP, houve um posicionamento adverso à proposta de venda da rua. Reconhecendo essa falha, a FLPP saiu em campo, numa grande campanha para divulgar a comunidade suas propostas O projeto foi apresentado para a vizinhança através de diversas reuniões, sendo uma delas uma apresentação pública realizada da Sub-prefeitura de Pinheiros no dia 13/09/2013. O processo de aquisição tramitou por um longo período em diversas Secretarias da PMSP e da Sub-prefeitura de Pinheiros, e somente após  todas análises foi submetido ao debate, votação e aprovação na Câmara Municipal de São Paulo, no dia 2 de julho de 2014.

Com a possibilidade de utilização do terreno de 590 metros, a FLPP pretende fazer uma real contribuição ao urbanismo de São Paulo, criando um exemplo de integração entre um imóvel privado com a trama urbana da cidade a sua volta. Nossa praça não será um “jardim emoldurando um prédio de escritórios”, mas uma praça totalmente sem muros aberta a todos, baseada nos preceitos do Placemaking, muito discutido atualmente, pretende ser um exemplo, indicando um novo caminho de integração urbana.  Coroando a praça com um equipamento público, criamos um teatro de nível internacional que certamente adicionará muito atratividade e vivacidade urbana da Avenida Faria lima. 

Este projeto se propõe a ser um espaço integrador da comunidade abrindo seu uso não apenas aos inquilinos e usuários do prédio mas incluindo toda comunidade e resgatando a interação urbana, tão prejudicada atualmente em nossa São Paulo .   

 Essa experiência e discussão sobre urbanismo, interação espaço privado e espaço público e envolvimento da sociedade tem sido muito frutífera e enriquecedora e esperamos que ela continue em muitos outros fóruns e projetos na cidade. Sobre esse assunto, sugerimos alguns Links

http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2014/07/camara-de-sp-aprova-lei-que-autoriza-prefeitura-vender-rua-no-itaim-bibi.html

http://www.youtube.com/watch?v=0EMb-CTgm_8

http://www.estadao.com.br/noticias/geral,se-essa-rua-fosse-minha,1164959

http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,camara-da-aval-a-haddad-para-vender-rua-sem-saida-no-itaim-bibi,1522572

Sugerimos também acessar o site do B32 – www.b32.com.br

Café da manhã com Walter e Gustavo da GRI

Quando o Walter e o Gustavo me convidaram para esse café da manha com umas dez pessoas e um papo informal, eu aceitei, só depois vi o título – Os Desafios do Pioneirismo. 

Na minha cabeça traduzi como: O que não fazer para não se ferrar como o Rafael Birmann? 

Acho justo eu contar essa história, afinal tem café da manha boca livre.

Então comecei: Queria Falar um pouco e depois podemos bater um papo com perguntas, as quais vou tentar responder com a maior franqueza, afinal não existem perguntas indiscretas, só respostas.  E vou também melhorar o negócio do GRI. No final vou mostrar a todos a fórmula para fazer uma pequena fortuna no mercado imobiliário.

Listarei os tópicos importantes da história  da Birmann/SA para que vocês façam perguntas a mim. E segui…

1978  –    Criação da Birmann com meu pai. Começou como Arbi até 83, quando da cisão. Primeiros investimentos em residências com sócio. Só entravamos com recursos;

1983  – Passamos a ter foco em escritórios;

1996 /1999 – várias JV’s Turner, Compass, MS e CSFB 

1999/ 2000 – Quando veio a crise                          

2005  – Quando comecei a me reerguer em um novo formato. 

Óbvio, não dá para contar essa história toda, apenas comentar alguns aspectos, de forma incompleta, certamente haverão visões diversas.

Então, aqueles que ali estavam presentes começaram a me questionar:

O que diferenciava a Birmann? 

– Era uma certa cultura, um traço importante era a o ambiente de Informalidade onde uma piada valia mais do que qualquer negócio.

Inovação e questionamento do “beaten Track”,  DNA da empresa. 

E não só em prédios e projetos mas em tudo. Lembro que começamos a usar e-mail  e só podíamos mandar entre nos mesmos, pois ninguém tinha.  Essa inovação se refletia em  pioneirismo em vários projetos como:

Built to suit  com Becton & Dickenson

Contrato de pré-locação com Arthur Andersen  

um dos primeiras Venda de recebíveis,

No B21, primeiro projeto com a SOM, mudamos muitos paradigmas. Num tempo que nem existia palavra sustentabilidade já coletávamos a água da chuva.

Fizemos o B29 como “built to suit” para JPM  e oB24 no Chile. La também virou modelo de negócio.

Não comia prato feito– Visão Holística e generalista

Tudo era discutido e questionado, engenharia, jurídico, contabilidade… Tudo! E se não entendíamos sobre os assuntos,  eram os profissionais que não sabiam. 

Estrutura difusa –Chamávamos de Project oriented. Traduzindo: uma puta bagunça, mas uma bagunça eficiente. Você cuidava de um todo, e participava de tudo ou pelo menos tinha a possibilidade.

Nada era impossível. Vontade forte.

Com criatividade encontravamos a  solução para qualquer desafio. E os desafios  nunca eram modestos, não  havia  limites,  tinha que pensar grande, estudar, pesquisar, olhar lá fora e repetir aqui.

Ambição desmedida – Mas não por dinheiro. Para entender, para fazer, para realizar.

E havia uma Crença  nas pessoas – Eu acreditava que a empresa deve proporcionar a todos a chance de se desenvolverem e crescerem profissionalmente. Eu queria isso pra mim e para os outros. Talvez por isso houvesse tanta dedicação e lealdade.

“Hoje, anos depois, a imagem que ficou da Birmann é mais fruto das lembranças daqueles que passaram por aquela cultura do que fruto dos  prédios que foram construídos”. Ressaltei.

Difícil identificar o momento do “olho do furação”, mas uma data que ficou marcada é maxi desvalorização de 99.  Demorou a cair a ficha, mas ela caiu.  Fiz a auto-liquidação da empresa. Naquele momento tínhamos 300 milhões de dólares em dívidas e obrigações de obras a realizar.  Liquidamos tudo e aquela Birmann deixou de existir. Saímos de 400 pessoas em 2500 metros para 30 pessoas em 200 metros.

Fui interrompido com o seguinte questionamento:

O que tinha dado errado?

Pensei por alguns segundos e respondi..

Apesar da equipe de grande competência e lealdade eu tinha dificuldade de gerir pessoas – definir e cobrar metas, demitir. Nunca conseguimos implantar um sistema de meritocracia. Havia dificuldade de gestão da estrutura, faltava um arcabouço institucional, uma estrutura organizacional  trazida por alguém, pois eu não saberia, criá-la.  Talvez com isso tivéssemos a disciplina, para melhor aproveitar o que tínhamos de melhor – a criatividade, a inteligência e competência nos produtos.

Talvez tenha havido também um excesso de complacência levando a prazos esticados demais, e uma certa arrogância tenha levado a perda de certas oportunidades.

Mas o que nunca deu errado foram os produtos. Qualidade se paga sem dúvida.

O que teria feito diferente?

Teria buscado atuar com mais sócios, com parceiros que trouxessem tanto capital e capacidade gerencial que cobrissem algumas deficiências. Teria me protegido melhor, um esquema legal mais forte. Acho que sempre fui de uma boa fé meio ingênua, conciliador demais.  E acreditando ou esperando a boa fé dos outros não tomei toda a providência legal que deveria. Diligência legal.

O meu grande erro foi em 1997 não ter encolhido  em vez de buscar sócios para expandir. Em retrospecto, mudaria pouco nos projetos e no imobiliário, mas muito na estrutura, na gestão. 

E qual é o final da história?

Novo formato. Estrutura pequena focada em apenas dois negócios em duas SPE separadas com diferentes sócios: A FLPP com o B32, pois estava carente por projeto há um tempo e a UPSA.

Depois desses dois projetos que ainda tem imensos desafios, pretendo fazer outras coisas no âmbito da Fundação Aron Birmann, que é uma proposta de promover o bom urbanismo para São Paulo, sem dúvida um dos problemas mais complexos e chaves para o Brasil.  Pretendo participar dessa discussão, por um lado tentando tirar a carga ideológica de esquerda do assunto, e por outro ajudando a convencer empresários do setor a uma visão mais urbana, mais solidária. A imagem do setor é tão ruim quanto seu discurso. Hoje, para mim,  o interesse e a discussão que me apaixona Urbanismo,  Ética e Liberalismo.