O B32 pode ter sido meu sonho, mas um sonho como o B32 é um sonho que não se concretiza sozinho. É um sonho do tipo urbano, com muita gente sonhando junto. Gente como a Solange, a Adriana, Marcelo, Alexandre, Renato, Wanderlei, Claudio, Keleti e tantos outros. Muitos falam que exijo demais, que almejamos o impossível, mas o que muitos não dizem é que pessoas conseguem o impossível. O impossível nada mais é do que o possível com um pouco mais de esforço. O B32 é muito mais do que concreto e aço. É feito com a fibra dos sonhos de pessoas de carne e osso.

Pessoas que carregam a lembrança de batalhas intermináveis, guerra que ora era dita invencível ora sem valor. Mas, a nossa, era a boa luta, do sonho certo contra um realismo errado, contra os muros dos cínicos, contra as vidas sem horizonte, sem desejo de voar, sem ambição.

Esse time que tem competência e resiliência, tem lealdade e comprometimento. Tem sido um caminho longo e sofrido! Muitas vezes nos perguntamos por que tantas dificuldades, por que tanto sacrifício? Não sabemos a resposta, mas de uma coisa temos certeza – Vale a pena!!

No futuro, lembraremos com satisfação das conquistas, dos companheiros de lutas, da vitória gloriosa, de não ter sucumbido à mediocridade, não ter abandonado os valores que precisavam ser defendidos. E isso terá um significado que marcará para sempre todos nós. Uma marca de honra, uma medalha no peito, invisível mas poderosa, carregada de satisfação e orgulho, medalha que esse time terá merecido por seu comprometimento e competência.

É essa marca que justifica o sacrifício, o esforço além das horas, além do “bom”.

Vamos moldar nosso futuro, nossas cidades e nossas vidas, assim mesmo, tudo misturado nessa câmara de compressão, nesse ventre caótico de criatividade que é São Paulo,  na “Barriga da Baleia”.

Por isso planejamos esta celebração aqui nesse Buraco, neste momento.

Mas…..no Brasil  até planejar festa é difícil.

Nós mudamos nosso escritório para dentro da obra, para ficar perto da ação, só que, aí, as obras paralisaram e ficamos pensando – “em que diabos de buraco nos metemos!!”

E, como às vezes acontece, o que está já está ruim, piora!   Já estávamos no buraco e aí, veio à crise. Na brasil crise não acaba! Ela se reinventa, se renova, se reencontra. É um buraco sem fim, continuo, vai chegar à China.

Buraco é a imagem perfeita da crise. Um buraco dantesco, bruegeliano, com cara de “Serra Pelada”, escavado com o dinheiro suado da nação, com a insegurança parida pelo exagero de leis e regras, com corporativismo, capitalismo de compadres, corrupção e burrice, camuflados sob o manto do ódio ao mercado. São muitas razões que levam o Brasil ao buraco.

É.., mas no Brasil, o buraco é mais embaixo, sempre!

Parece que temos fixação por buraco: É buraco nas ruas, buraco nas contas públicas, buraco na previdência, na Petrobrás, buraco é algo que nunca falta no brasil.

No entanto, buracos podem ser positivos e até didáticos. O B32 precisa do buraco para suas fundações e é dele que sairá nosso prédio. Assim fico imaginando se não podemos construir as fundações de um novo Brasil a partir deste imenso buraco em que nos encontramos?

É uma reflexão esburacada? Realmente, mas do fundo deste buraco, concluo que só podemos ir para cima, só melhorar. O Brasil é maior do qualquer buraco, e para encher o buraco só precisa que o governo pare de encher o saco.

Assim, com coragem e determinação, com criatividade e valores, como aqui, vamos construir cidades melhores, vamos construir um Brasil melhor. Nenhum buraco vai segurar a gente! Vamos tapar os buracos do nosso Brasil!

Enfim cá estamos nesta cerimônia. Era para ser uma cerimônia de Groundbreaking, mas o ground já era, sobrou só o buraco. Depois pensamos em “pedra fundamental”, mas as fundações já foram. As pás para cerimônia do Groundbreaking foram compradas já a alguns anos, e como já temos essas pás que tanto simbolizam esforço e trabalho, não podíamos deixar de celebrar. O que fazer? Assim convido vocês, pela “primeira vez na história do mundo”, para cerimônia do “Buraco Cheio”. Vamos celebrar a saída do buraco, o nosso e o do brasil, vamos acabar com os buracos do Brasil. É isso aí, vamos sair do buraco, encontrar o rumo e construir o país que os brasileiros verdadeiramente querem. E para sair do buraco, vamos enterrar neles tudo aquilo que nos levou para o buraco. Vamos enterrar a incompetência, a corrupção, o cinismo e o ressentimento. Vamos enterrar tudo que emperra e atravanca este país.

Buraco tapado, prédio construído, Brasil resolvido! E o importante é que desse buraco só restarão coisas positivas – as fundações, as garagens, as lições. E uma das lições mais importantes desse buraco é que sem parceiros você não sai do buraco. Por isso, se meio do caminho tiver pedras, se no meio do caminho tiver um grande buraco, é importante ter grandes parceiros ao teu lado. 

No B32, decidimos ir além da propaganda e da simples divulgação. Vamos abrir e expor o processo de concepção, design e construção através de um leque de iniciativas nas mídias sociais. Montamos o usual site, uma página no Facebook e este Blog. Nessas mídias, os projetistas, consultores e demais participantes do time irão contar o quê, o como e o porquê de cada aspecto do projeto, desde a compra dos 35 terrenos, a interação com a comunidade, até a discussão das ideias e dos conceitos utilizados, chegando à operação do edifício pronto após o “habite-se”. Não fazemos isso “só por marketing”, como algum cínico poderia dizer. Queremos mais, queremos fazer do B32 um prédio didático e educativo.

O que é isso?

Além de divulgar. os processos de design e construção, vamos também abrir o prédio à visitação. Não apenas para uma “visitinha social”, uma verdadeira experiência, uma oportunidade de aprendizado. Por exemplo: nossas áreas técnicas, além de desenhadas para facilitar a visitação, conterão telas com vídeos explicativos de todos os equipamentos e processos presentes naqueles ambientes. Em alguns pequenos trechos, a tubulação, os pisos e até as paredes serão transparentes para que se possa ver o que se passa por dentro e por trás. Os projetistas gravarão vídeos explicativos com os conceitos e a tecnologia embutida no projeto. Vamos contar a história da incorporação em todos seus aspectos, da compra do terreno, à discussão das questões urbanas e como chegamos a certas conclusões, por que optamos por determinados caminhos e até como escolhemos a escultura na praça. Todo o processo será, usando um termo de informática, “open source”. 

Da mesma forma que a sociedade valoriza o indivíduo, “o espaço público valoriza o espaço privado”. “Valoriza”, aqui, é usado no sentido de “aumentar o valor”.  Não estamos falando de vendas. Educação e aprendizado se transmitem de geração a geração, desenvolvendo e potencializado o crescimento de cada um e de todos em conjunto. Crescimento no sentido amplo, não apenas econômico. Norberto Odebrecht dizia, pelo menos assim ouvi dizer, que não treinava engenheiros para sua empresa, mas sim para o Brasil. Excluindo a pretensão da comparação, talvez com emulação, gostaria que nosso prédio não servisse apenas aos usuários e aos proprietários, mas também a outros, a São Paulo. É o conceito de “stakeholders”, talvez até ampliado.

Essa proposta de abertura vem do desejo de compartilhar aprendizado e experiências. Se nisso algum concorrente se beneficia, ótimo, que seja. Vamos buscar aprender com eles também. Vamos, como dizem os americanos, “raise the bar” ou elevar os padrões para todos. A sociedade ganha e ganhamos nós todos, juntos. Isso sim é ser inteligente, para prédio ou qualquer um..

Novos  Tempos, Novos Valores

O mundo está mudando. O mercado – isto é, as pessoas – querem entender e não apenas “comprar”. Antigamente o médico nem se preocupava em falar ao paciente qual era a doença: só prescrevia algum remédio. Hoje ninguém aceita essa postura e exige uma longa explicação. A informação está nas nuvens e todos querem ter acesso aos céus. Internet, Google, câmera no celular, Big Data, NSA, Snowden… A lista não tem fim, mas o segredo acabou. Como disse Bill Gates, “Intellectual property has the shelf life of a banana”**. Direitos autorais lutam e resistem, contudo tendem a se diluir num mercado mais líquido, fluido e rápido; um mercado que será mais abrangente, dinâmico e, também, mais rico. A informação é aberta a todos e a tecnologia não é mais hermética, inacessível, ou exclusiva de algum país, ou grande empresa e muito menos de um reles incorporador imobiliário. O know-how continua, no topo, mas nu, com seus “segredos” expostos à vista de todos. Talvez “segredos” sejam menos aceitáveis em todos os níveis na sociedade contemporânea. A competição se dará em outras dimensões, em níveis mais elevados, para além do Know-How. Outras qualificações serão demandadas nos “challenging times” * à frente, seja lá o que isso vier a significar no futuro.

E como ficam as lições do meu pai sobre o “segredo nos negócios”? Bom, aqueles tempos não eram de transparência, mas, com certeza, se ele estivesse vivo hoje, com os seus valores de verdade, de generosidade e de educação, seria um dos primeiros a trilhar esse caminho. O mundo mudou e nós mudamos juntos. Os valores e as lições apreendidas, estes sim ficam para sempre.

** a propriedade intelectual tem a vida de prateleira das bananas

* tempos  desafiadores

Com a abertura da Faria Lima o caráter bucólico do Itaim Bibi da região passou por muitas mudanças, e cedeu lugar para o endereço da modernidade e da sofisticação de São Paulo. Em 1990, com a desapropriação para abrir a nova moderna avenida, metade das casas da antiga vila da Oswaldo Imperatrice deixaram de existir e, com a compra pela FLPP de todos outros terrenos do quarteirão, a área remanescente da rua, com 589,41m², perdeu sua função viária, perdeu sua função social.  A antiga viela, não levava a lugar nenhum, nem atendia a nenhum propósito de interesse público.  

Quando a FLPP adquiriu as 37 propriedades que formavam seu terreno de 13,400 metros, com 120 metros de frente para Av. Faria lima, os arquitetos propuseram um imponente prédio com uma ampla frente para avenida. Mas naquele momento percebemos que a implantação do prédio voltando sua frente para Rua Leopoldo Couto de Magalhães, na perpendicular com a Faria Lima, abriria a excitante possibilidade de criação de um relevante espaço público em uma das regiões, mas nobres de São Paulo mas das mais  pobres de espaços públicos.

Essa Implantação deslocada exigia a absorção do terreno da antiga viela com seus 590 metros mas permitia a criação de um espaço público de mais de Sete mil metros.  Sem a aquisição da Rua Oswaldo Imperatrice, isso seria totalmente impossível, pois a implantação possível sem a rua, de frente para Faria Lima, cortava ao meio o espaço que seria destinado a praça. Note-se que do angulo imobiliário pouco muda incluir o terreno da rua no projeto: 1.) Não existem mais metros de estoque na região, portanto seriam somente mais 590 metros de área em um coeficiente ja aprovado de mais de 50 mil metros, ou seja, uma área adicional de 1% por cento de área; 2.) Poderíamos construir praticamente o mesmo projeto, com as mesmas características e o mesmo endereço, auferindo exatamente os mesmo alugueres. O único perdedor seria nossa cidade, que perderia um espaço de integração urbana.

Outro aspecto a ressaltar é de que se A PMSP permanecesse como proprietária de terreno sem função social (mobilidade) estaria desperdiçando recursos públicos que, se liberados pela venda daquela ativo, permitiriam a PMSP comprar outros terrenos, em áreas menos valorizadas e mais carentes, permitiriam investir na construção de mais creches, mais escolas, mais postos de saúde, entre tantos equipamentos públicos necessários para nossa carente população.

Essa explicação se faz necessária pois, em certo momento, por falta de informações da própria FLPP, houve um posicionamento adverso à proposta de venda da rua. Reconhecendo essa falha, a FLPP saiu em campo, numa grande campanha para divulgar a comunidade suas propostas O projeto foi apresentado para a vizinhança através de diversas reuniões, sendo uma delas uma apresentação pública realizada da Sub-prefeitura de Pinheiros no dia 13/09/2013. O processo de aquisição tramitou por um longo período em diversas Secretarias da PMSP e da Sub-prefeitura de Pinheiros, e somente apos  todas analises foi submetido ao debate, votação e aprovação na Câmara Municipal de São Paulo, no dia 2 de julho de 2014.

Com a possibilidade de utilização do terreno de 590 metros, a FLPP pretende fazer uma real contribuição ao urbanismo de são Paulo, criando um exemplo de integração entre um imóvel privado com a trama urbana da cidade a sua volta. Nossa praça não será um “jardim emoldurando um prédio de escritórios”, mas uma praça totalmente sem muros aberta a todos, baseada nos preceitos do Placemaking, muito discutido atualmente, pretende ser um exemplo, indicando um novo caminho de integração urbana.  Coroando a praça com um equipamento público, criamos um teatro de nível internacional que certamente adicionará muito atratividade e vivacidade urbana da Avenida Faria lima. 

Este projeto se propõe a ser um espaço integrador da comunidade abrindo seu uso não apenas aos inquilinos e usuários do prédio mas incluindo toda comunidade e resgatando a interação urbana, tão prejudicada atualmente em nossa São Paulo .   

 Essa experiência e discussão sobre urbanismo, interação espaço privado e espaço público e envolvimento da sociedade tem sido muito frutífera e enriquecedora e esperamos que ela continue em muitos outros fóruns e projetos na cidade. Sobre esse assunto, sugerimos alguns Links

http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2014/07/camara-de-sp-aprova-lei-que-autoriza-prefeitura-vender-rua-no-itaim-bibi.html

http://www.youtube.com/watch?v=0EMb-CTgm_8

http://www.estadao.com.br/noticias/geral,se-essa-rua-fosse-minha,1164959

http://sao-paulo.estadao.com.br/noticias/geral,camara-da-aval-a-haddad-para-vender-rua-sem-saida-no-itaim-bibi,1522572

Sugerimos também acessar o site do B32 – www.b32.com.br

Em 1955, Juscelino Kubistchek, demarca o quadrilátero do Distrito Federal e cria a Terracap, entidade estatal constituída para ser a dona de todas as terras do quadrilátero. O processo de desapropriação é levado a cabo, mas incidentes ocorrem– falhas documentais, áreas em condomínio, terras não desapropriadas, etc… causando enorme imbróglio jurídico-fundiário.

A Terracap, proprietária monopolista das terras do DF, pressionada pelo crescimento populacional acima das previsões, não consegue fazer face à enorme demanda habitacional, o que, somado a omissão, e por vezes, ao incentivo daqueles que deviam preservar a lei, resultou em  invasões desenfreada de terra e ocupação irregular, prejudicando o planejamento urbano, o meio-ambiental, a legalidade republicana e a segurança jurídica.

O plano de Lúcio Costa e Oscar Niemayer foi muito além do traçado urbano, dos edifícios, e dos espaços públicos, trazendo também um modelo de desenho de habitações. O resultado desse conjunto de imposições produziu segregação geográfica, social e econômica e um cenário de fragilidade urbanística, jurídica e ambiental.    

Washington 

Em 29 de março de 1791, o primeiro Presidente dos Estados Unidos, George Washington, tendo nomeado Charles L’Enfant para desenhar a futura capital, escolhe o local de sua construção, às margens do Potomac. Reúne, os proprietários da área escolhida, e, com prosaico tino comercial, propõe um negócio: os proprietários receberiam 50% dos lotes resultantes do parcelamento a ser executado a partir do plano de L’Enfant (o que chamamos de permuta aqui no brasil), mais 25 Pounds por acre (aprox. 4 mil metros) pelos lotes que o governo necessitasse para usos públicos, tais como praças, passeios etc…

Todos aceitam e Washington adquire as terras em transação acordada livremente por todos e sem onerar os cofres da jovem nação.  O governo gera boa parte dos recursos necessários para implantação da infraestrutura com a venda de seus lotes. Os proprietários privados atendem à demanda imobiliária, aplacando qualquer pressão habitacional e, sem paternalismos ou casuísmos, não ocorrem invasões, inexistem irregularidades fundiárias e as regras urbanas são obedecidas.

New York

Em 1811, os governantes da cidade de Nova York aprovaram um novo plano de linhas retas e números para as ruas de Manhattan.

O conceito de “gridiron” já existia na Roma antigas. A Nova Amsterdam, a New York do começo, dos holandeses, tinha um padrão “orgânico”, incorporando trilhas nativas, caminhos de burros, ajustando-se a topografia. O objetivo, como dito em 1807 era: “arrumar as ruas … de modo a unir regularidade e ordem com a conveniência e benefício público e promover a saúde da cidade”. Mais prático e econômico, já que “as casas de lados retos são mais baratas para construir e mais convenientes para se morar”. Os prédios existentes poderiam permanecer no local ou se a remoção fosse necessária, os proprietários receberiam uma compensação. Estima-se que quase 40% dos edifícios existentes em 1811, foram postos abaixo. Uma ausência perceptível do plano era as praças e áreas verdes, fato que não impediu a criação do Central Park em 1853. 

Na opinião do Arquiteto Rem Koolhaas: “aquela malha regular e bidimensional criava uma liberdade inimaginável para a anarquia tridimensional. Ruas, sem funções, regras ou restrições, criando uma tabula rasa para a iniciativa privada e a imaginação. Provavelmente o planejamento urbano mais bem-sucedido de todos os tempos”.

Três planos baseados em filosofias bem distintas que geraram resultados totalmente distintos também.  

1.   Criar um Marco Arquitetônico e Urbano
2.   Atingir Especificações Técnicas e Requisitos de Ocupação
3.   Mudar o Paradigma de Propriedade e Gestão

Mas se a prosa pode sonhar em ser poesia, queríamos olhar para além da incorporação imobiliária e compreender o projeto em toda sua amplitude, e aí encontramos outra forma de subdividir nossa visão:

1. O concreto, a imagem, o visual, o externo.
2. A funcionalidade, as entranhas do prédio, suas especificações técnicas.
3. O pensamento, a gestão, a estrutura (jurídica e não de concreto), o software que opera o hardware.

Ao construir o B32 entendemos que tínhamos que pensar não só no prédio por dentro e por fora, mas também no seu contexto urbano e foi nesse momento que surgiu uma proposta de “placemaking”, de criar um prédio aberto para cidade, implantado em uma praça aberta, e para “honrar” esse espaço urbano criamos um equipamento público único na forma de um teatro multiuso, um Black Box de nível internacional.

A integração urbana levou a mais uma interação. Fomos ao encontro da comunidade para apresentar e discutir o projeto chegando até uma audiência pública. Ouvimos e fomos ouvidos.  Ficou claro para nós que a construção do B32 é um processo interativo, evolutivo e de conscientização, que além do interesse comercial, carregava em seu bojo a oportunidade de examinar, explorar e discutir, não só entre nós  da equipe do projeto mas também com a sociedade, as inúmeras questões provocadas por obras dessa relevância. E se as questões são inúmeras, de tantas que são e foram, vou listar apenas algumas: a engenharia e arquitetura, seus objetivos funcionais, econômicos e mercadológicos do prédio em si,  mas também a sua interação com o contexto urbano e  com a sociedade. Hoje, o  prédio abandona sua imobilidade e caminha em direção a cidade.

Concluindo, a complexidade do contexto atual do urbanismo de São Paulo requer uma atuação empresarial transparente, comprometida e aberta à discussão em todas suas dimensões. Assim, se uma rosa é uma rosa, é uma rosa… este prédio é um prédio,  é uma cidade, é  um mundo.

Sempre cruzo com algum “investidor inteligente” que insiste em me ensinar como tudo deve ser quantificável, para ser projetado em um cash flow descontado do qual se extrairá, além da Taxa de Retorno Interna (TIR), todas as respostas.  Nessas avaliações “técnicas”, precisas até a décima casa decimal, não haveria como quantificar “design” ou conceitos imprecisos como “integração urbana e espaço públicos”. E se não são quantificáveis, não deveríamos executá-los, pois seriam decisões sujeitas a considerações subjetivas, o que significaria navegar sob os ventos do capricho, inaceitável para um incorporador profissional. Análise precisa seria apenas aquela resultante de mais ou menos metros quadrados e da taxa de locação, tudo medido “matematicamente” pela ubíqua TIR, suprassumo da objetividade na gestão de negócios imobiliários.

A questão é – há valor econômico nesses itens que, apesar de “intangíveis”, podem ser bem caros? São investimentos ou despesas? Haveria retorno? Ou, como o título deste texto questiona, e sob a perspectiva de uma incorporação imobiliária, – Urbanismo se paga?  Não é fácil responder, mas vale a pena tentar.

O que faz o valor do metro quadrado de um prédio valer mais, ou menos? Podemos dizer que seu valor seria definido por seus atributos concretos, sem trocadilho, entre os quais:

1. Localização – São todos aqueles atributos inerentes ao endereço, fator exógeno ao prédio em si, tais como potencial de acessibilidade, logística, entorno público ou privado e imagem ou prestígio do local.  Afeta fortemente o valor do imóvel.

2. Configuração do Espaço – São os atributos da qualidade e funcionalidade do espaço e sua atratividade para o potencial usuário; i.e., qualidade dos materiais e construção, a funcionalidade do espaço com área por laje, pé direito, capacidade de vagas na garagem, espaços complementares etc.

3. Configuração das Especificações Técnicas – São atributos tais como qualidade maior ou menor das instalações de energia, ar-condicionado, sistema de transporte vertical, etc…

No entanto, além destes três aspectos, ou talvez entremeados neles, existem outros, de uma natureza mais abstrata, de difícil quantificação, mas que, no final, influem de forma bem concreta no valor do prédio.

O Design arquitetônico ao criar beleza, essa elusiva qualidade de agradar aos sentidos, é um dos fatores mais impactantes de qualquer imóvel. O design molda formas e texturas capazes de irradiar valores, ideias ou marcas e, igual a um artista genial, faz a obra “falar”, faz o prédio “te dizer algo”, sem deixar, ao mesmo tempo, de atender as necessidades de espaço e conforto. Uma implantação urbana, que integre com a cidade, tem um poderoso apelo simbólico, reforçando localização, identidade e pertencimento. Uma obra de arte em um espaço público, ao cativar a imaginação das pessoas, certamente fortalece a legibilidade daquele espaço como endereço. A certificação LEED, critério bastante tangível, mas que transmite uma ideia abrangente, e às vezes, difícil de conter em uma definição precisa – a sustentabilidade–, é uma precondição de análise para muitos inquilinos. Atributos intangíveis se mesclam a outros objetivos, para criar um dos aspectos mais importantes na valorização dos ativos imobiliários – a diferenciação.

Elie Horn, talvez o maior empresário do mercado imobiliário atual, é famoso por sua perspicácia empresarial e capacidade de rapidamente adaptar-se às mudanças no ambiente de negócios, quem sabe a razão de seu sucesso. Em momentos de inflexão, sempre exclama, com aquela sua entonação oxítona característica, – “o mundo mudou, o mundo mudou”. Realmente, o mundo mudou e continua mudando.

Hoje, software vale mais do que hardware, ideias valem mais do que bens físicos. Muitas empresas possuem marcas que valem mais do que todo seu ativo imobilizado. O aplicativo Uber, zero de hardware, imóvel ou fábrica, vale quase tanto quanto a General Motors ou a Ford. Imensas “flagship stores” são instaladas nos pontos comerciais mais caros do mundo mais para “vender conceitos e estilo de vida” do que vender produtos. No mundo atual, “meaning is the new Money”. Pessoas anseiam por significado em suas vidas, para além de bens materiais, e o anseio delas é também o anseio dos inquilinos dos prédios de escritórios.

É por tudo isso que um prédio não é só vidro, aço e concreto. É design, é imagem, é cidade, contexto urbano e endereço. Alguns prédios, nem todos é verdade, possuem essa dimensão abstrata, simbólica, e são valorizados por isso.  “Mas como isso se reflete na conta do banco?” – Pergunta nosso cético “investidor inteligente”.

Se os inquilinos valorizam aqueles atributos, para si e para suas empresas, eles irão pagar aluguéis proporcionalmente maiores ou, no mínimo, irão migrar de prédios piores (sem aqueles atributos) para prédios melhores (com) – como parte da chamada fuga para qualidade (flight to quality, no jargão do setor). A força de atração desses atributos certamente irá incrementar a demanda do espaço, que por sua vez, no encontro com a curva de oferta, vai gerar aluguéis maiores e mais presentes.

Esses aluguéis, quando contratados, irão gerar um fluxo de receitas ao longo de alguns anos. O valor do prédio é resultante desse fluxo. Os investidores adotam um desconto simplificado – na assunção de um cash flow permanente – dividem o aluguel anual pela taxa de retorno anual que aceitariam para carregar aquele ativo em sua carteira. O resultado é o valor do prédio. É dessa interação competitiva de investidores e do fluxo de aluguéis que resulta no preço o prédio.

Interessante observar que no mercado residencial a valoração dos imóveis é mais afetada pela demanda de aquisição do que de locação, destino de pequena parcela do estoque de imóveis residenciais. Além disso, ser dono da casa própria tem conotações sociais e culturais acima de razões puramente econômicas, de investimento e renda. Ocorre, portanto, uma menor correlação entre o preço e o aluguel, pois resultam de demandas e ofertas mais ou menos independentes. É por isso que o nosso mercado residencial inverte a equação quando fala “quero 0,5% de aluguel no meu apartamento”.  Ou seja, o aluguel é derivado do preço do imóvel e não o inverso como no mercado de escritórios. Os proprietários não utilizam a locação para definição do preço de seus imóveis.

Em edifícios de escritórios, o preço do ativo será dado pelo fluxo de aluguéis e sua taxa de desconto, e aquele valor irá variar conforme variarem as taxas de desconto – Cap. Rate, no jargão dos que gostam de parecer entendidos. Um aluguel anual descontado à uma taxa de 10% ao ano (aa) resultará em certo valor; caso a taxa de desconto seja reduzida para 5% aa, o resultado será o dobro. Mesmo fluxo de aluguéis, distintos preços.

E o que define essa taxa de desconto? Além dos fatores primordiais como as taxas de juros vigentes no mercado financeiro, risco, etc., serão os atributos do ativo, tangíveis ou intangíveis, que definirão a taxa de desconto a ser aceita. Quanto maior a atratividade dos investidores em relação àquele imóvel, maior sua aceitação por menores taxas de desconto. Mais uma vez no jargão – “Trophy Properties”, ou propriedades troféu, únicas, são vendidas a taxas de capitalização menores.

Resumindo, aqueles itens intangíveis, como design e integração urbana, vão ensejar um menor cap. rate e consequentemente um maior valor. Ou seja, dentro de certo cenário financeiro, superadas certas características tangíveis básicas, o valor do ativo será afetado pelos aspectos intangíveis do imóvel. E, aqueles gastos em design e urbanismo, mesmo que de difícil mensuração, talvez sejam os gastos que, proporcionalmente, propiciem a maior taxa de retorno.

Como diria o grande Elie Horn — “o mundo mudou”.  Realmente tudo está mudando e para ser perspicaz no mercado imobiliário de hoje, teremos que investir em diferenciação, em design, em atributos simbólicos e, principalmente, em integração urbana. Contrariando o maniqueísmo dos menos perspicazes ou o cinismo dos mais presunçosos, a feliz conclusão é – investir em urbanismo se paga, e é bom para cidade sem deixar de ser bom para o investidor. Seria o chamado Ganha/Ganha. Ganha o investidor, ganha a cidade, e ganhamos todos nós.

Assim, caro colega incorporador, apesar do nosso mercado ser de “imóveis” e de “sólidos” ativos, não fica bem para você ser um “sólido cabeça dura, imóvel no tempo”. Lembre-se o mundo mudou, mude você também. Faça um bom negócio, invista na cidade!

Tenho dificuldades para ler nas entrelinhas, a sutileza escapa a minha alma bruta, talvez por isso anseia tanto por uma prosa clara, vazia de ambiguidades. Todo interlocutor deve expor a que veio, identificar-se, esclarecer a procedência do interlocutor, identificar suas circunstâncias históricas, intelectuais e até, ou principalmente, materiais. Portanto vejamos: – Sou um liberal, melhor dizendo, um libertário. Liberal é um cara de ar preocupado, vaticinando sobre tudo com sua fala mansa com um copo de whisky na mão. Libertário é um cara descabelado, suando e berrando ao defender ideias que todos parecem estar contra. Tantas contradições se refletem no fato de que este é primo daquele outro, o anarquista, que sempre foi irmão do comunista, seu oposto. Libertário, nove entre dez vezes, é um capitalista sem capital, mais vocação do que condição. Sou um capitalista com capital insuficiente, lutando para corrigir essa deficiência; um especulador imobiliário com enorme amor pelas cidades e pelo espaço público. Um desalmado com coração mole.

Sou também um conservador, pois acredito que milenios de historia, vivido por  gente pensante produziu valores e formas sociais que merecem ser respeitadas e seria muita arrogância nossa, desfazer tudo com “ideias novas”.

Tendo me explicado, como que pedindo perdão antecipado, me sinto livre para prosseguir. Vamos falar sobre as cidades.

As cidades são sem dúvida das maiores obras da humanidade, são obras sem autores, emergem da ação dos homens, mas não de nenhum homem, apesar da arrogância destes, ou devo dizer, dos arquitetos, sempre se fazer presente. E veja que isso não é algo recente ou atual. Existe desde tempos Bíblicos, a história da Torre de Babel, uma das primeiras tentativas de construir uma cidade divina (Apesar de ateu, tenho profundo respeito pela sabedoria da bíblia). Naquele relato, os homens, com a soberba dos ignorantes, querem se igualar a Deus, construindo uma cidade que alcançasse aos céus, construindo arranha-céus, como hoje. Engraçado, não é? Babel virou sinônimo de balbuciar (em várias línguas), expressar-se sem fazer sentido. Qual melhor definição para urbanistas do que “querem ser deuses”? Essa praga bíblica parece que ainda ataca os modernos construtores de cidades. Eles nem imaginam como são antiquados. Uma lição já antiga para aqueles que se pensam revolucionários ao destruir o passado para construir o futuro.

Muito de nossa discussão a respeito das cidades gira em torno de sua criação ou como dissemos – “planejamento”. Quando nos deparamos com qualquer problema na cidade, logo dizemos – “Foi tudo feito sem planejamento”. “Tem que haver maior regulamentação”, “Não se pode deixar esses capitalistas selvagens, construtores desalmados, egoístas” conduzirem o processo. Quem são esses malvados? Normalmente são os incorporadores imobiliários ou construtores, tremendos FDP’s. Únicos a obter um índice de desaprovação maior do que estupradores e assassinos.

Fazer uma “cidade que alcance os céus” é objetivo latente de todo arquiteto urbanista que se preze. E, nesta nossa pequena conversa, não vamos esgotar tão vasto assunto.

Apenas gostaria de chamar a atenção para alguns aspectos desta discussão na qual a verdade, muitas vezes, se esconde atrás do seu avesso, e o vice-versa chega a ser versa-vice. Nesta conversa vou usar aquele truque do Judô – usar a força do oponente, e, antes que me ataquem, já vou dizendo que só vou falar clichês. Assim nem percam tempo criticando, chamando minha fala de clichê. Por outro lado, faço isso pois as posições dos modernistas são tão fracas que até com uma mão só posso derrubá-los no chão.

Às vezes a “diferença entre o remédio e o veneno é apenas a dosagem. Uma certa dose cura, outra maior – mata”

Poderia falar que “não existe free lunch”, mas até a esquerda já repete a frase como se tivesse já apreendido isso.

Há também a “Lei das consequências imprevistas” e se existe algo que as leis falham, praticamente toda vez, é em prever todos desdobramentos de suas aplicações, anos depois de serem mal escritas. Ainda mais em cidades, a mais complexa das construções. É mortal. É só observar os efeitos das normas de gabarito, aproveitamento, recuos, insolação e ventilação, regras que certamente acabaram com o urbanismo. E a proibição de construção nas áreas de mananciais? Produziram as maiores favelas de São Paulo, comprometeram nossa sustentabilidade hídrica e destruíram a possibilidade de São Paulo ser uma cidade cercada por lagos. E as restrições e exigências mínimas em loteamentos ou habitações populares? Acabou com qualquer possibilidade de oferta de habitação para baixa renda, gerando imensas favelas em todo Brasil.

“O caminho do inferno está pavimentado com boas intenções”

Vejam aquele ditado carola, mas bem aplicável nesses assuntos: “Pior cego é aquele que não quer ver”. É super clichê, mas também super presente.

Como vocês, que não são cegos, podem ver, qualquer um pode ser um urbanista desde que repita alguns bons e velhos clichês. Esta minha visão, usando aquele xingamento que arquiteto adora, é um “pastiche de clichês”.

Nesses clichês, vocês podem ver como nada é o que parece e que tudo está do avesso. A resposta é o reverso do que se está falando.

Esta é realmente uma discussão de cegos, surdos e mudos. Pessoalmente, gostaria de uma ótica menos programática e mais pragmática, com análise de custo benefício.

Enfim, nosso Brasil é um dos países mais urbanizados do mundo e nossas cidades estão doentes, talvez porque nossa sociedade esteja mal de saúde. Nós vamos ter que consertar uma para curar a outra, sem “jogar o bebê fora junto com a água suja”.

Gosto muito de uma frase de alguém que não era nem arquiteto nem urbanista – Winston Churchill – “Moldamos as cidades e estas depois, nos moldam”. Ele falou em inglês é claro, mas a tradução seria mais ou menos isso.  Podíamos dizer que nossas cidades são fruto de nossa sociedade, e sua “malaise” é, ao mesmo tempo, o resultado e o sintoma da nossa sociedade.

Por enquanto, continuamos a ouvir quanto necessitamos urgentemente de um pouco “mais do que já não funcionou”, agora sim, agora vai resolver.  Ouvimos todo dia que necessitamos de mais planejamento e mais regulamentação, quando o que há é excesso de mau planejamento baseado em conceitos mal elaborados, sem críticas aos resultados práticos, únicos juízes do acerto daquela proposta.

O desejo de “planejamento” deve ser atávico, vício de pensamento, cultural. Gosto de uma provocação que me parece bastante elucidativa. Sempre pergunto: Você é criacionista ou evolucionista? Eu, da minha parte, sou evolucionista. Acredito que a vida surgiu na Terra, mas por um processo de seleção natural …. e evoluiu até chegar aos dias de hoje. Até gosto da história da criação como contada no Gênesis, como parábola, ou… não como fiel descrição apesar de todo respeito que tenho pela sabedoria das religiões.  Imagino as cidades crescendo como um organismo vivo, sem um “inteligent design”, fruto da ação de milhões de indivíduos e não uma colmeia controlada por uma zelosa e mal-humorada abelha rainha. Pensem nisso: muitos aceitam o evolucionismo como gerador da infinita diversidade da natureza, das fantásticas formas de vida, e mesmos dos fantasticamente complexos corpos humanos, tudo criado a partir dos princípios do evolucionismo darwiniano. Mas… as cidades não! Estas precisam de um deus criador, um “inteligente design”. E o supra sumo do ridículo é, ainda mais, aceitarmos como deus não um ser onipresente, perfeito, de amor e sabedoria infinitos, não, aceitamos um burocrata, frustrado e ressentido para nos dizer o que podemos ou não fazer em nossas cidades. É mais do que algo atávico e cultural, é psicótico.

Sou totalmente contra a visão ideológica, imobilizada em conceitos ultrapassados, que cria focos distorcidos – como toda discussão sobre a divisão entre o espaço público e espaço privado, se é espaço de propriedade do governo ou privada. Essa distinção é pertinente para esclarecer que os que tem a “mão na coisa pública” deveriam saber que aquilo não é seu, “privado do seu bolso”. Mas essa dicotomia posta na discussão dos “espaços” é completamente idiota.  Essas preocupações se tornaram fetiche ideológico, cego à essência do problema. Ou aquela outra expressão repetida até a náusea – “está ocorrendo a mercantilização do espaço e das funções da cidade”.  Essa pressupõe que o governo, ente supremo da benevolência desinteressada, deva construir as cidades e assim o faria com sabedoria e perfeição. Pode haver algo mais imbecil? Também gostaria de reduzir o absolutismo dos valores – O “Verde” é o único Deus e todos têm que adorá-lo, e ainda mais com uma fé inquestionável, afinal a razão deixou de ser necessária nesses tempos pós-modernos. Existem inúmeros conflitos entre o “verde” e o “urbano”.

Gestão e lucro. Outro conceito invertido – O individual contra o social. Mais um mito incongruente que não suporta 15 minutos de análise factual. Na verdade, essas questões só refletem a ojeriza dos ressentidos contra tudo o que é privado, individual, concreto, de carne e osso.

Somos Indivíduos e não precisamos abrir mão de nossa identidade individualidade para viver em sociedade. Ser individualista não quer dizer que vamos sair nos matando uns aos outros por um “lucrinho a mais”. Psicopatas fazem isso, não porque sejam individualistas, mas porque são psicopatas!! Indivíduos têm consciência, pensam por si mesmos e buscam o sentido em suas vidas através dos valores de nossa civilização. E como indivíduos, há milhares de anos, buscando o interesse próprio, optamos pela divisão do trabalho, pela interação em relações voluntárias e pelo desejo de buscar um mundo melhor, e, para tanto, escolhemos viver em sociedades, viver em cidades,  sem precisar de abdicar de nossa integridade individual.

O que acontece com as cidades hoje? Como entender “o que está aí”, como dizia aquele querido molusco. É a herança maldita de anos de “planejamento”. A falta de planejamento e regulamentação é pura lenda urbana. O que houve, sim, foi planejamento errado, excessivo, contraditório. “Precisamos de mais regulamentação”. Será? O aprendiz de feiticeiro não quer apenas superar o mestre, mas, impávido sobre os erros do passado, segue querendo ser Deus, construindo nos céus novos “mundos perfeitos”. Apreender com a história é coisa para “pobres mortais”.

Afinal, podemos ter cidades sem planejamento? Mais uma vez é a questão da graduação. Tudo requer algum planejamento. Até atravessar a rua envolve planejamento. Mas não é por isso que vamos regrar as atravessadas de rua dos próximos 10 anos. Os eventos, as intervenções, as ações têm que ser planejadas. Se vou abrir uma rua, tenho que planejar com vou construir a tal rua, se vou fazer um prédio, de cinco andares que seja, tenho que projetar, planejar as fundações, a estrutura, os acabamentos. Tudo envolve um planejamento. O que não é possível, nem desejável é planejar com dez ou vinte anos de antecedência todas as ruas ou prédios que ainda vou pensar em construir.

Muito desse planejamento, é frutos de conceitos e ideias lá do século passado. Ideias do Taylorismo e Fordismo e da eficiência industrial aplicadas a ordem urbana. Casas deveriam ser “máquinas de morar” e um novo homem iria morar nessas “maquininhas”. Só não perguntaram se ele, o tal homem,  queria. Presunção fascista e absurda, e o pior é que ainda idolatramos quem falou essas baboseiras. Graças a Deus, Le Corbusier não conseguiu destruir Paris, como era sua proposta do “Plan Voisin”, nem o Rio de janeiro nem inúmeras outras cidades. Mas se “Deus Corbu” não conseguiu criar sua brilhante Ville Radieuse, sem antes destruir o que séculos haviam construído, claro, não se preocupem, seus profetas Oscar e Lúcio, conseguiram emplacar Brasília e fazer de todos mo Brasil de ratos de laboratório ao implantar onde possível as ideais de matar o passado, arrancar raízes, extirpar…… A frase que eu amo odiar é aquela que Corbusier disse e Lúcio Costa repetiu e abraçou – “…quero destruir a rua, pois ela é feia e suja”.  Mas não foi só Brasília, mas todo brasil que essa praga contaminou. Todos esses conceitos de cidade jardim, sem rua e sem gente, da baixa densidade, bucólica, de fantasias de um passado imaginário de uma vida do campo que nunca existiu, reações mais distorcidas ao Iluminismo, permeiam as cidades do nosso Brasil. Também são reações aos problemas, temporários, diga-se de passagem, das cidades da revolução industrial, lá do começo do século 19. Quase dois séculos se passaram, e até hoje essas ideias ainda permeiam nossa cultura urbana, pelo menos até ontem.

O que aconteceu foi mais ou menos o seguinte: os arquitetos, se achando profetas messiânicos, caminhando na direção da terra prometida, iriam mudar o mundo e, deslumbrados com as “novidades” da modernidade de 1900, eles acharam que já sabiam como. Seria um mundo lindo, higiênico, sem ruas sujas. Cidades seriam desenhadas com grandes jardins, digo, grande gramados estéreis, e uns poucos prédios “muito altos” – “Torres de Babel” –, finalmente tocando os céus. Nós andaríamos em maravilhosos carros a altas velocidades, em avenidas “sem cruzamentos”, atravessando um mar de nada mas  cheio do maior tédio existencial desses visionários. Mas não só com carros eles sonhavam; sonhavam também com aviões, com os quais voaremos de prédio em prédio. Pena que a indústria da aviação não foi tão eficiente quanto a maldita indústria automobilística, o que acabou frustrando a chegada ao mundo de Flash Gordon.  Nas cidades das utopias, tudo seria perfeito. Os homens seriam todos iguais, morando em idênticos apartamentos fabricados em concreto pré-moldado, produtos das linhas de montagem das fantásticas indústrias do início do século. Ford, como o profeta Moisés, abriria as águas no caminho do futuro, que já estava “ali na esquina”, no começo do século XX.  Na pressa de chegar ao futuro, os modernistas “jump to conclusions”, e na soberba de desprezar a história, projetaram um futuro com conceitos ultrapassados, destinado a uma caducidade precoce, ultrapassados e arruinados muito antes de serem antigos. “Apressadinho come cru”, outro clichê que não mente.

A visão de baixa densidade, do automóvel, sem rua, “top down” sem nem pedir desculpas, permeou nosso urbanismo e nossas leis de zoneamento, e somado à explosão populacional e o crescimento explosivo das cidades no século 20, resultou no caos atual. O Brasil em 1950 tinha 50 milhões de habitantes majoritariamente vivendo no campo e hoje temos mais de 200 milhões, quase 90% dos quais nas cidades, ou seja, nossa população de citadinos passou de uns 5 milhões para uns 160 milhões, umas 30 vezes em 60/70 anos.  São Paulo em 1900 tinha 240 mil habitantes; em 1950, 2,5 milhões e hoje quase chegamos a vinte milhões. E além desse incremento exponencial houve também a mudança de rural para urbano, potencializando ainda mais os efeitos. Em 1900 tínhamos menos de 10% da população vivendo em cidades e hoje chegamos a quase 90%. O desafio estava acima de nossas capacidades. Os incorporadores, na sua ganância simplória, executaram o que os arquitetos desenhavam dentro das leis que outros arquitetos e burocratas escreviam. Tudo baseado em um modernismo pueril, pretensioso e fascista na sua falta de humanidade e liberdade, deslumbrado em meio a uma economia que nunca chegou a ser totalmente capitalista que eles nunca entenderam. Toda essa conversa velha de quase 200 anos parece totalmente fora do tempo e do espaço. Démodé, não é? Um assunto superado, já me disseram muitos arquitetos. Não, não é.

Recorro novamente a sabedoria da religião – “perdão só para o arrependido”.  Como vamos poder consertar o errado sem saber “o quê” estava errado? Sem diagnóstico não tem prognóstico. É questão de integridade intelectual e raciocínio lógico. Tem que haver arrependimento e tem que ser sincero senão não há perdão.  Eu não vejo nenhuma autocrítica….

Gosto de ler pessoas de quem discordo. Parece coisa de masoquista mas aprendo tanto lendo eles como lendo outros mais alinhados comigo mesmo.

Extraí algumas frases, só para mostrar como, hoje, viseiras são “a última moda” em óculos.

“Não podemos nos iludir: as metrópoles não são caóticas por nada. Essa é a lógica do capital: causar o desequilíbrio do tecido urbano, esse caráter físico espacial para perpetuar a opressão sobre os outros. O caos é muito bem planejado. ”  “… as metrópoles foram construídas de forma estúpida, dentro de um modelo mercantilista e rodoviário sempre em torno do exército industrial de reserva, promovendo o desencontro e o medo”. Alexandre Delijaicov, professor dando aulas há 15 anos na FAU/USP

Será que ninguém explicou a esse apóstolo do obscurantismo que o mercado do conhecimento exige mão de obra treinada e altamente qualificada? Empresários ganhando dinheiro com o caos? Esse discurso está mais para medieval do que modernista.

“Devido à desregulamentação das políticas públicas e o assédio das multinacionais, o capital já transformou serviços públicos, como saneamento, transporte, coleta de resíduos, iluminação, tudo mesmo, em mercadoria. Política urbana é desenhada pelo clientelismo e pelos capitais que tomam conta da cidade” Ermínia Maricato livre docente em arquitetura e urbanismo da FAU /USP.

Realmente? Nós que vivemos a privatização da telefonia, das rodovias e dos aeroportos concordamos com isso (????).

“É preciso redesenhar as cidades… precisamos ouvir a população e a universidade para assim representar o anseio popular …” Ciro Pirondi, arquiteto ex-presidente do IAB.

Errar é humano, mas repetir o erro é burrice. Esse aí não se conforma com os erros já realizados. Exige direito adquirido de continuar errando.

Outra frase de uma das nossas lumiares do urbanismo:

“O direito à moradia é absoluto. O direito à propriedade é relativo”. “Nossas cidades são um grande negócio na mão de poucos. Ou seja, lobbys muito bem organizados funcionam para levar a cidade para um caminho que não beneficia a maior parte da população. ” Ermínia Maricato, é mais uma dessas que pretendem ser um farol iluminando tudo, mas é só mais um poste atrapalhando a vista.

Eu imagino que um pouco de pragmatismo de mercado poderia ajudar nossas cidades. Engraçado como os arquitetos no seu discurso insistem em dizer que o pensamento deles tem que lutar contra a visão hegemônica do liberalismo. Será? Qual o pensamento realmente dominante?

O que vejo é um bando de pretensiosos, arvorados em enunciados furados, empolados, carregados de ressentimento, distorcendo a verdade para continuar com sua cantilena de sereia, querendo enfeitiçar a todos, para levá-los mais fundo no buraco que eles mesmo cavaram, que negam que cavaram enquanto continuam cavando.

É mais honesto meu pastiche de clichês, minha ignorância sem pretensão ou falsa erudição, acendendo uma vela para encontrar uma saída do que a certeza rebuscada dos cegos tapando o sol para não ver o caminho errado, como se escuridão fosse ajudar na busca. O verso do reverso, em prosa senão em verso.

O discurso da luta de classes, contra a propriedade privada, da mais valia estava errado em tudo…Difícil imaginar que  vai estar certo no urbanismo…. Vamos sair dessa

Vamos pensar cidades que não briguem com liberdade, individualismo, propriedade privado, livre iniciativa, de mercado, de relações voluntárias. 

O caminho da virtude, o “high ground” com dizem em inglês, é uma trilha íngreme cheia de dificuldades que requer coragem e esforço, cujo destino é quase sempre  inatingível, difícil de chegar e também de permanecer. O caminho do vício, pelo contrário, é da preguiça, da covardia, fácil, de descida, cujo destino é um lugar fácil de chegar mas sempre difícil de sair.

Depois de toda essa filosofia barata, você já deve estar se perguntando se este é aquele artigo sobre o edifício B32? – é aqui mesmo! Existe lógica por detrás desta loucura.

O Design do B 32 é do arquiteto americano Chien Chung Pei, e sua beleza vem da simplicidade e da força de sua forma geométrica. Um design clean, com uma linguagem concisa, de poucos elementos – a esquadria, o vidro, a forma de prisma, lembrando um diamante, e a implantação transversal. Essa opção de design se assenta quase que exclusivamente nas qualidades do detalhamento e execução da fachada. É interessante como isso nos remete a outra instância relacionada: a Pirâmide do Louvre, desenhada pelo pai do nosso arquiteto, o célebre I. M. Pei. De forma similar, naquela intervenção arquitetônica, a simplicidade da geometria aliada ao alto padrão da execução produziu um forte e contrastante no Barroco deslumbrante do Louvre.

O B32 tem algo dessa simplicidade impactante. A fachada do nosso prédio tem como atributos primordiais a forma e a transparência, e esta é a virtude essencial que queremos atingir. Queríamos fugir das fachadas espelhadas, opacas, mascaradas, sem rosto, sem cara.  A transparência que queremos protege, mas não bloqueia, ilumina sem prejudicar o cálculo energético, cobre, mas não tapa, não esconde, uma fachada que tem como característica essencial não ser fechada, mas ser fachada transparente. E transparência talvez seja a qualidade, digo a virtude, definidora deste empreendimento.

Queremos um prédio do qual os ocupantes se orgulhem de chamar de seu, aberto, comprometido com a cidade, que permita às pessoas desfrutar da mágica que um espaço público. Um espaço conectado com a rua – que atrai a vida e, ao mesmo tempo, a irradia de volta para cidade. Um espaço sem muros,  acolhedor a todos, permeável e transparente.

Aproveitamos a construção deste prédio para explorar, discutir e compreender tudo que um empreendimento desta natureza envolve – sua relação com as pessoas, com a cidade, com a eficiência sustentável e até seu significado simbólico, histórico, humano. Ao mesmo tempo em que buscávamos entender, queríamos compartilhar tudo que estávamos apreendendo: se a natureza da mentira é ocultar e enganar, a virtude essencial da verdade é ser transparente e acessível a todos.

O projeto do B32 tinha objetivos definidos, executado por uma equipe comprometida,  com esse compromisso firme  e transparente. 

Uma obra sustentável, responsável, que cuida do presente, se preocupa com o futuro e respeita o passado, uma visão íntegra, com o olhar para além das barreiras, transparente.

Incrível como a simplicidade das formas arquitetônicas nos conduziu à sua virtude essencial – a fachada de vidro – que por sua vez nos levou a buscar a qualidade intrínseca de uma fachada – a transparência. E esse atributo acabou por identificar as qualidades, isto é, as virtudes que buscávamos na incorporação do nosso prédio e também nos conduzir para além do lado comercial do negócio, em direção aos valores éticos urbanos, que fazem dele uma parte da cidade.

Projetar e executar esta fachada, com vidros especiais, com esquadrias insuladas, em sistema unitizado, é uma proposição complexa e bem mais onerosa do que as alternativas mais usuais. Incorporar um prédio desses sempre será um trabalho custoso e difícil, no limite do inatingível. Requer coragem, esforço e até sacrifício, confirmando, mais uma vez, que a busca da qualidade, da urbanidade e dos sonhos nunca é fácil, como, aliás, nunca foi a busca pela virtude.

Como você pode ver, o high ground é um caminho que além da razão necessita de muita paixão e de uma pitada de fé.

Em 1955, Juscelino Kubistchek, demarca o quadrilátero do Distrito Federal e cria a Terracap, entidade estatal constituída para ser a dona de todas terras do quadrilátero. O processo de desapropriação é levado a cabo mas incidentes ocorrem– falhas documentais, áreas em condomínio, terras não desapropriadas, etc… causando enorme imbróglio jurídico-fundiário.

A Terracap, proprietária monopolista das terras do DF, pressionada pelo crescimento populacional acima das previsões, não consegue fazer face à enorme demanda habitacional, o que , somado a omissão, e por vezes, ao incentivo daqueles que deviam preservar a lei, resultou em  invasões desenfreada de terra e ocupação irregular, prejudicando o planejamento urbano, o meio-ambiental, a legalidade republicana e a segurança jurídica.

O plano de Lúcio Costa e Oscar Niemayer foi muito além do traçado urbano, dos edifícios, e dos espaços  públicos, trazendo também um modelo de desenho de habitações. O resultado desse conjunto de imposições produziu segregação geográfica, social e econômica e um cenário de fragilidade urbanística, jurídica e ambiental.    

Washington 

Em 29 de março de 1791, o primeiro Presidente dos Estados Unidos, George Washington,  tendo nomeado Charles L’Enfant para desenhar a futura capital, escolhe o local de sua construção, às margens do Potomac. Reúne, os proprietários da área escolhida, e, com prosaico tino comercial, propõe um negócio: os proprietários receberiam 50% dos lotes resultantes do parcelamento a ser executado a partir do plano de L’Enfant (o que chamamos de permuta aqui no brasil), mais 25 Pounds por acre  (aprox. 4 mil metros) pelos lotes que o governo necessitasse para usos públicos, tais como praças, passeios etc…

Todos aceitam e Washington adquire as terras em transação acordada livremente por todos e sem onerar os cofres da jovem nação.  O governo gera boa parte dos recursos necessários para implantação da infraestrutura com a venda de seus lotes. Os proprietários privados atendem à demanda imobiliária, aplacando qualquer pressão habitacional e, sem paternalismos ou casuísmos, não ocorrem invasões, inexistem irregularidades fundiárias e as regras urbanas são obedecidas.

New York

Em 1811, os governantes da cidade de Nova York aprovaram um novo plano de linhas retas e números para as ruas de Manhattan.

O conceito de “gridiron” já existia na Roma antigas  A Nova Amsterdam, a New York do começo, dos holandeses,  tinha um padrão “orgânico”, incorporando trilhas nativas, caminhos de burros, ajustando-se a topografia. O objetivo, como dito em 1807 era: “arrumar as ruas … de modo a unir regularidade e ordem com a conveniência e benefício público e promover a saúde da cidade”. Mais prático e econômico, já que “as casas de lados retos são mais baratas para construir e mais convenientes para se morar”. Os prédios existentes poderiam permanecer no local ou se a remoção fosse necessária, os proprietários receberiam uma compensação. Estima-se que quase 40% dos edifícios existentes em 1811, foram postos abaixo. Uma ausência perceptível do plano era as praças e áreas verdes, fato que não impediu a criação do Central Park em 1853. 

Na opinião do Arquiteto Rem Koolhaas: “aquela malha regular e bidimensional criava uma liberdade inimaginável para a anarquia tridimensional. Ruas, sem funções, regras ou restrições, criando uma tabula rasa para a iniciativa privada e a imaginação. Provavelmente o planejamento urbano mais bem-sucedido de todos os tempos”.